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商业地产20升级版时期警惕过热致多余奢侈品市场和消费

发布时间:2020-02-14 15:05:41

商业地产2.0升级版时期 警惕过热致“多余”

伴随此轮 史上最严厉 之楼市新政的调控,住宅市场与商业地产(专题浏览)此消彼长的态势日渐凸显。而当前,在各地住宅市场已进入理论上的困顿期时,商业地产借机上位,正在刮起了一场强劲的投资 龙卷风 。

一线城市商业地产过热

来自北京市统计局的统计数据显示,上半年北京市完成写字楼投资158.1亿元,增长1.8倍;商业及服务业等经营性用房投资121.4亿元,增长50.4%。上半年北京写字楼竣工面积90.4万平方米,增长19.1%;商业及服务业等经营性用房竣工面积113.6万平方米,增长30.6%。从以上数据,我们不难看出,北京的商业地产市场(包括写字楼和商铺),在今年上半年呈现出了有别于住宅市场的热烈景象。

与此同时,一线城市中,同样上海、广州等地的商业地产市场也是一片如火如荼,盛况超前。据中国写字楼研究中心(CORC)研究统计显示,今年上半年,上海写字楼市场的平均租金涨至人民币6.8元/平方米/天,同比上季度上升了4个百分点。而受世博会利好因素的刺激,上海商铺市场也保持了强劲反弹,优良商铺的空置率进一步降至不到1%的历史低位。

广州方面,通过我们的研究发现,今年第二季度广州甲级写字楼租金环比上升2个百分点,月租金到达115元/平方米。同时 亚运效应 逐步显现,大型商场空置率延续下降,租金呈现企稳回升态势,本地零售商对市场重拾信心。特别中心地段的高端商铺收获甚丰,租金普遍看涨,市场租售两旺。

商业地产2.0升级版时期来临

来自一线城市的商业地产热度不减,造就了市场的空前繁荣。同时,一线城市过于饱和的商业地产开发,市场 先行者 的角色已然完成,投资市场对商业地产过多的追逐,则在中央敲定 城镇化 发展思路后,投资方向被齐刷刷的聚拢到2三线城市。由此,我们有理由相信,商业地产2.0升级版时期(进入2三线城市发展的时期)大幕即启。

据悉, 十二5 期间,中国将进入城镇化与城市发展两重转型的新阶段。在这样的一个历史发展阶段,城镇化将直接利好二三线城市的不断升级发展。而对这些城市行将面临的城市商业版图升级的需求,更推动了其城市商用物业的需求。

二三线城市商业地产范围将会进入一个放量扩展的新阶段,层次化、多元化的消费需求将直接推动商业地产的发展。 业内人士认为,城市化进程和区域经济发展在中国方兴未艾,2三线城市的商业地产开发是继一线中心城市开发后,一个新的行业增长点和有巨大挖掘潜力的市场,如能准确把握住机会,将大有可为。

城市是商业地产发展的沃土,离开了城市这块沃土,商业地产将没法发挥其物业价值,生根发芽。我们承认,经济发达的一线城市是我国商业地产发展的大本营,但除北上广深等一线城市外,其他二三线城市的商业活动逐步随着国际国内环境的好转,而日渐活跃,其广阔的市场发展前景,无疑又昭示了属于商业地产2.0升级版的时代已来临。

地产商掘金2三线城市

变则通,通则达 ,没有企业会自甘灭亡,在危局中求变求存,是这些精明地产商们多年行走江湖悟出的道理。无论是一线城市的竞争更激烈,还是受调控影响更深,单就今年来看,特别是四月中旬的调控新政出来后,很多地产大鳄都不谋而合地选择转战2三线城市发展。这其中,商用物业又成为其关注的焦点。

事实上,早在新政前,已有一些敏感的地产商,提前嗅出了今年楼市的不寻常。其中最典型的代表无疑就是被誉为 住宅老大 的万科。据业内人士泄漏,去年万科拿地基本都在在2三线城市。去年年底,只做住宅的万科打破铁律更宣称将持有商投比例提高到20%,而今年楼市调控政策出台后,万科对2三线城市商业地产市场的开辟则越发明显。

在如今一线城市堕入理论上的困顿期时,而2三线城市则如 神笔马良 圈画的那一座座 金山 ,深深的为一些地产商人所渴求。据了解,除万科,更有万达、保利、恒大、中粮、华润、金地、绿地等等叫得上号的地产巨头们,在此轮新政后,它们也都没有闲着。为求生存和发展,它们更多的是被迫转型,纷纭加大持有2三线城市商用物业来度过眼下难关。

警惕过热致使 多余

在人们更多的关注商业地产过热的同时, 多余 现象也当为我们所警惕。商业地产,尤其如此。此轮新政调控对于全国商品房市场已构成重压,但于一线城市抑或二三线城市的商业地产而言,却成绩了其成为投资市场的 抢手货 ,市场热烈袭人。即便如此,市场耽忧依然存在。

据了解,目前上海人均商业地产面积已超过香港,接近东京、纽约的水平;而北京、广州、深圳等地商业地产销售率不超过5成,商业地产总量多余,空置率居高不下。据此,有业内人士认为,繁华的商业地产背后也隐藏隐忧,不及时调剂结构和区域布局和经营管理,将不可避免的会面临 多余 问题。

不可否认的是,商业地产项目在有些地区已堕入过度饱和的陷阱。商业地产的热烈景象,也并不能掩盖其存在大量供应多余和供需结构不合理等诸多问题。 来自CORC主任、房讯总裁、北京写字楼信息CEO刘凯指出,目前一些城市的商业地产出现了一种普遍情况,一方面是某些地段的项目供不应求,一方面又是其他很多不合理的商业项目,无人买账,市场上同时存在着 过剩 和 不足 。

同时,刘凯还强调了, 在很多城市,一些不合理的地段出现大量的商业地产项目,没有人流,没有便捷交通,更没有辐射力,项目面临招商难,成为 人气孤岛 将不可避免。 在他看来,构成这类现象的解释只有一种,那就是产能多余与结构性多余不能得到很好的解决,这在目前中国土地市场日渐稀缺的情况下,造成了大量的资源浪费。

另外, 项目是出售简单赚取差价,还是持有出租,还是租售并举,这也是需要企业思考的现实问题。 在刘凯看来,在现今一些商业地产的开发行动缺乏专业性,开发各自为政,商业点位置堆叠、同质化现象严重的情况下,对于如何驾驭好和经营好一个商业地产项目,其精准的市场定位和优秀的管理能力,则显得尤其必要。(文/邱路)

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